מפת דרכים לפרויקט התחדשות עירונית מוצלח!

התחדשות עירונית עברה שינוי משמעותי בשנים האחרונות. אמנם בפועל תוכנית תמ"א 38 תצא בקרוב לפנסיה, אך התחדשות עירונית ממשיכה להוביל את ענף הנדל"ן. כיום פרויקט בבניין בודד נקרא התחדשות בניינית (הגרסא העדכנית לתמ"א) – בין אם מדובר בהריסה ובניה מחדש או בחיזוק ועיבוי. לעומת זאת, פינוי-בינוי מוגדר כהתחדשות מתחמית הכוללת מספר מבנים וחשיבה מחדש את תכנון השכונה או האזור. חשוב להבין שנקודת השינוי היא שאנחנו כבר לא רואים במיזמי התחדשות עירונית רק תוספת ממ"ד או חיזוק מפני רעידות אדמה; מדובר בתהליך בעל חשיבה תכנונית אסטרטגית מורכבת הרבה יותר.

השחקנים המרכזיים בפרויקט התחדשות עירונית

כדי לגרום לפרויקט להצליח, חשוב להבין היטב מי השחקנים המעורבים:

מי עומד לצד המדינה

• בעלי הדירות – שהם למעשה בעלי הנכס היקר ביותר בפרויקט. כל הפרויקט מתקיים בזכותם, דבר זה מקבל משנה תוקף בייחוד כאשר הקרקעות במדינת ישראל הן משאב מוגבל ויקר ערך.

• היזם – אחראי לקחת סיכונים ולגייס את הממון הדרוש לביצוע הפרויקט. היזם מלווה ביועצים וקבלנים שונים שמאפשרים לתכנן ולהוציא לפועל את הפרויקט. לעיתים היזם יהיה גם קבלן, כזה שיכול לבצע את כלל עבודות הבניה בעצמו, ולעיתים מדובר ביתרון, אך זה תלוי בפרויקט.

• המדינה – היא זו המאפשרת (מתוך אג'נדות שונות) תמריצים שונים לביצוע הפרויקט, זכויות בניה נוספות, פטור ממיסים ועוד.

למעשה, פרויקט התחדשות עירונית מורכב ממספר רב של אנשים, יועצים ובעלי עניין. כדי להצליח בפרויקט, יש לדעת כיצד לנהל אותו נכון ולוודא שכל שלב מתבצע בצורה מסודרת. לכן, אנו מציגים את מפת הדרכים לפרויקט התחדשות עירונית מוצלח הכולל עצות זהב לעוסקים בתחום. אנו מזמינים אתכם לקרוא ולהתרשם.

יועצי היזם (חלקי)

1. התארגנות

   בשלב הראשון, חשוב שהדיירים יתארגנו ויבחרו נציגות שתוביל את הפרויקט מטעמם. מוטב שנציגות תכלול אנשים ממגוון האוכלוסיות בפרויקט על מנת שיבטאו כמה שיותר טוב את רצון הבעלים. טיפ זהב: אם יש בעלי דירות שהם בעלי מקצוע בתחום הנדל"ן כגון שמאים, אדריכלים ועורכי דין, מומלץ לצרף אותם לנציגות.

2. בחירת אנשי מקצוע מתאימים

   לאחר התארגנות הנציגות, יש לבחור את אנשי המקצוע המתאימים ביותר לפרויקט. עורך דין ומנהל פרויקט הם המשמעותיים ביותר מצד הבעלים, ואילו מצד היזם מומלץ להוסיף גם אדריכל מנוסה.

3. מכרז יזמים

   דרך המלך היא שבשלב זה מוציאים מכרז ליזמים פוטנציאליים, כאשר המטרה היא לבחור יזם שיוכל להוביל את הפרויקט בצורה האופטימלית, תוך התחשבות בתקציב, איכות הבניה ולוחות זמנים שפוגשים גם את רצון בעלי הדירות. לשם כך אנו ממליצים לקבוע במסגרת המכרז מספר תנאי סף שעל היזמים לעמוד בהם – זהירות לא להגזים! נכון, במקרים מסוימים ניתן לפעול ללא מכרז, אך חשוב לוודא עם מנהל הפרויקט שהתמורות הן כמקובל באזור. מנהל פרויקט טוב ידע לקיים פגישה עם העירייה ולוודא את נכונות ההבטחות. כך או כך, ההמלצה שלנו היא לא לפנות ליותר מ-3-4 יזמים רלוונטיים, שכן זה עשוי להאריך ולסרבל את התהליך ולא בהכרח יביא לשיפור משמעותי בתמורות לבעלים.

4. משא ומתן משפטי ומסחרי לדיוק ההצעות שהתקבלו מהיזמים

   ניהול משא ומתן מדויק ומפורט עם היזם הנבחר הוא קריטי בכדי לוודא שהפרויקט יעמוד ביעדים שנקבעו מראש. כאן יבוא לידי ביטוי היתרון המשמעותי של מכרז יזמים, והוא שחלקים נרחבים במו"מ למעשה כבר סוכמו במכרז, דבר שמקצר את לוחות הזמנים ומאפשר להגיע להסכמות מהר יותר.

5. חתימות על ההסכם המשפטי

   אחר משא ומתן מוצלח, מגיע שלב החתימות על ההסכם המשפטי. זהו שלב קריטי – "המאני טיים". אם לא עבדנו בשקיפות ובשיתוף פעולה עם הבעלים ועם יתר הגורמים המעורבים, כמו העירייה והמנהלות העירוניות, אנו עלולים להיתקל בקשיים בהחתמת בעלי הדירות. תזכרו, השאיפה היא להגיע ל-100% חתימות, ורק כאופציה אחרונה לעשות שימוש בתביעת הדייר הסרבן, שבסבירות גבוהה עלולה לגרום לבזבוז משאבי זמן וכסף ניכרים.

6. תחילת התכנון

   בשלב זה היזם מתחיל את התכנון עם אדריכל הפרויקט ויועציו, עד לקבלת היתר הבניה. התכנון נעשה בשיתוף הנציגות ובפיקוח מנהל הפרויקט. יש לוודא שהמטרות והיעדים שסוכמו בין הצדדים באים לידי ביטוי בהיתר הבניה.

7. היתר בניה, פינוי הדירות והתחלת העבודות

   זה השלב בו עוברים מהתאוריה למעשים. אם עבדנו נכון בשלב התכנון, נוכל להפחית משמעותית את העיכובים והתקלות בביצוע. טעויות בשלב זה יהיו יקרות יותר לתיקון.

8. שינויים בדירות – שלב שינויי הדיירים

   עם קבלת היתר הבניה, כל בעל דירה יקבל תיק דייר המכיל את תוכניות הדירה (אדריכלות, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר ועוד), יחד עם הסבר על אפשרויות השינויים בבחירת המוצרים בדירה, כגון: שינויי פנים, נקודות חשמל, אריחים, ברזים, כיורים ועוד. יש לקחת בחשבון שישנם שינויים שיבוצעו ללא עלות וכאלו שידרשו תוספת תשלום, בהתאם להסכמות המסחריות. זהו שלב חשוב ביותר, ומומלץ להתייחס אליו כבר בשלבי מכרז היזמים והמו"מ על ההסכם המשפטי, כדי להבטיח מספיק זמן לביצוע השינויים.

9. קבלת הדירה החדשה

   קבעו לעצמכם כלל: לא מקבלים את הדירה החדשה לפני שביקרתם בה עם איש מקצוע מטעמכם, שיוודא שהכל נבנה בהתאם לבקשתכם, לתקנים ולחוק.

   
   

   נראה לכם זה סוף הסיפור? אצלנו בפולור ממש לא! השלבים הבאים אומנם לא קשורים לביצוע העבודות ואתם כבר ישובים בספה הנוחה שלכם בדירה החדשה, אך אלו שלבים לא פחות חשובים, והם נועדו לשמור על ערך הנכסים שלכם לאורך זמן.

   
   

10. בחירת חברת ניהול וועד בית

    מספר חודשים לפני המסירה, יש לבחור חברת ניהול וועד בית כדי לוודא שהבניין יתוחזק כראוי בשנים הראשונות.

11. שנת הבדק הראשונה

    רבים טועים לחשוב שיש רק שנת בדק אחת, אך יש יותר. עם זאת, שנת הבדק הראשונה היא הקריטית ביותר, משום שמרבית הליקויים מתגלים בה. חשוב לוודא שכל היועצים יישארו מעורבים לפחות גם בשנה זו, כדי לתקן ליקויים. בפולור, אנו שמים דגש רב על הנושא הזה ומקיימים ביקורים סדירים, בהם אנו עורכים דו"חות ליקויים עבור לקוחותינו.

12. רישום הבית המשותף והזכויות בטאבו

    זהו שלב משפטי קריטי שאי אפשר בלעדיו. פרויקטים רבים עלולים להיתקע ללא רישום, מה שעלול להוריד את ערך הדירות, ולעיתים אף למנוע את מכירתן.

סיכום

כדי להבטיח הצלחה בפרויקט התחדשות עירונית, חשוב לעקוב ולוודא שנותנים מספיק תשומת לכל אחד מהשלבים. למעשה, מחשבה מראש על כל אחד מהשלבים מגבירה באופן ניכר את הסיכוי שהפרויקט יעמוד בכל המטרות והיעדים שהוצבו בראשית התהליך ויביא להצלחה, חיסכון במשאבים ומניעת עיכובים מיותרים. וזה בדיוק מה שאנחנו עושים בפולור. אנו מספקים ניהול מקיף לכל שלבי הפרויקט החל משלבי היזמות והמו"מ המוקדמים, דרך ניהול התכנון והרישוי, פיקוח על עבודות הבניה ועד לסיום הפרויקט. בכל שלב אנחנו מוודאים שהכל מתקדם כשורה ומתואם עם כל הגורמים המעורבים.